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丧失抵押品赎回权的地方

你可能会认为,既然经济已经正式接受了将近18个月,我们将开始看到受失业率严重打击的州的止赎率非常高。 但如果你认为那样,你就错了。 2009年4月取消抵押品赎回权显示取消抵押品赎回权仍主要集中在四个“沙州”,加利福尼亚州,内华达州,亚利桑那州和佛罗里达州。 他们共同占美国342,038份丧失抵押品赎回权申请中的193,659份,占总数的57%。 相反的极端是佛蒙特州和南达科他州,4月份有2份和17份止赎申请(这些是整数,而不是百分比)。 没有其他州拥有比四个沙州更多的止赎申请; 下一个最高的是伊利诺伊州,有13,647名。

通过衡量每10,000间房屋的止赎申请数量,您可以更生动地看到国家的不平衡。 该表显示了超过全国平均值27的州,并列出了每个州的止赎申请总数加上2009年3月的州失业率:

美国27 342,038 8.5
内华达州147 16,266 10.4
佛罗里达州74 64,588 9.7
加州72 96,560 11.2
亚利桑那州61 16,245 7.8
爱达荷州39 2,478 7.0
犹他州32 2,969 5.2
格鲁吉亚29 11,521 9.2

请注意,取消抵押品赎回权与失业率的相关性非常低; 加利福尼亚失业率居高不下,取消抵押品赎回权的情况很多,但亚利桑那州也有很多取消抵押品赎回权的失业率低于全国平均水平,爱达荷州和犹他州也是如此,后者是美国失业率最低的国家之一。

您还可以通过查看失业率最高的州的相同数字来查看较低的相关性。

美国27 342,038 8.5
密歇根24 10,830 12.6
俄勒冈州24 3,837 12.1
南卡罗来纳州11 2,309 11.4
加州72 96,560 11.2
北卡罗来纳州7 3,082 10.8
罗德岛12 556 10.5
内华达州147 16,266 10.4
印第安纳18 5,019 10.0
肯塔基州5 891 9.8

失业率正在使密歇根州和俄勒冈州(以及伊利诺伊州和俄亥俄州的全国平均水平)的止赎率大约在全国平均水平,并且低于南卡罗来纳州,北卡罗来纳州,罗德岛州,印第安纳州的全国平均水平。肯塔基州。 在像密歇根州和罗德岛州这样的负人口增长状态以及像卡罗莱纳州这样的快速人口增长状态中也是如此。

那么这里发生了什么。 有关少数民族,移民和房屋所有权的 ,重点是县级。 结论段落:

在分析中包含的几个人口统计特征中,县人口的移民份额是与取消抵押品赎回权率最重要的关联。 在移民人口中,外国出生的拉美裔人的比例比非西班牙裔移民的比例更显着(附录表A5)。 这可能意味着它似乎是 - 移民人口,特别是移民拉丁裔人口的取消抵押品赎回权率高于平均水平。

但是,移民的存在也可能只是作为数据中没有捕获的潜在环境的替代。 近年来,建筑热潮吸引了大量移民进入美国的新定居点(Kochhar,Suro和Tafoya,2005; Frey,Berube,Singer和Wilson,2009)其中许多地区,如拉斯维加斯和亚特兰大周边地区目前正在出现大规模的建筑逆转和丧失抵押品赎回权的高比率。 一个地区移民人数的增加可能只是表明繁荣与萧条周期的影响已经提高了所有居民的止赎率。 因此,不可能确认移民水平本身会提高止赎率。

皮尤分析师小心翼翼地不要远远超过数据所带来的数据,但是很难抵制取消抵押品赎回权高度集中在拉丁裔移民中的结论。

这一结论得到了在纽约都市区的取消抵押品赎回权的进一步证实。 点击任何人口普查区,您可以找到取消抵押品赎回权率和人口中的“非白人”百分比。 任何了解当地人口统计数据的人都会立即明白取消抵押品赎回权主要集中在拉丁裔和黑人社区。 例如,在布鲁克林拉丁裔布里克威克(Latino Bushwick)附近的一个人口普查区,取消抵押品赎回权率为12.5%(大概相当于每10,000间房屋1250) - 这个水平可能与拉斯维加斯一些最贫困的社区一样高。 相比之下,点击皇后区法拉盛的中国和韩国人口普查区之一,你会发现止赎率低于1%。

随之而来的“泰晤士报”试图证明这是贪婪的经营者无助地利用无助的少数民族的结果。 事实似乎是,在贷款人和借款人都认为房价会继续上涨的情况下,许多抵押贷款被授予那些在信誉不佳的人。 房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)鼓励给予此类抵押贷款,并承诺将其从贷方手中夺走,然后在2004年至2007年间向世界各地的金融机构注入了1万亿美元的有毒纸张。 正如我的美国企业同事 ,这不是放松管制的结果,而是政府监管的结果。

在这种情况下,即使是当地经济的轻微下滑(赌博收入在2007年拉斯维加斯开始下降)也可能产生级联效应,因为当地建筑工作岗位消失,建筑工人突然无法按月抵押价值突然超过价值他们的房子。 在最近人口增长和经济的地区,梯级是最大的,因此异常依赖建筑业 - 拉斯维加斯,凤凰城,内陆帝国和加利福尼亚中部山谷,迈阿密和奥兰多 - 在纽约地铁的部分地区也有类似的影响。 抵押贷款再融资计划在这些情况下没有太大帮助。 产生这个问题的借贷模式现在可能已经不存在了; 房利美和房地美不再向系统注入有毒废物,而是以纳税人为代价,数十亿美元。